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海南买房必须注意 别因沙盘图看走眼后悔终生!

海口房产  发布日期:2015/10/15 6:16:49
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网房天下讯 当业主走进售楼大厅,一个有山有水、有情有致的沙盘模型往往能引起他们的无限遐想与兴趣,特别是海南的一些海景小区,还会摆上游艇、帆船,看起来格外高端,立即让看房者心向往之。模型很容易增进开发商与业主信息的交流与情感的勾通,激发购买欲望。因此,小区沙盘模型被誉为开发商与业主诚信契约的“粘合剂”。

但是,海南网小编却想说一个惊人的秘密:沙盘一看误终身啊!不信?小编用海南楼盘实拍图举个例子给你看看!

这是小编之前在澄迈拍的某个项目沙盘,一般情况下我们看到的沙盘都是这个样子的:

红色框区域内的是目前正在销售的房子,而蓝色框区域内的都是尚未开发的。这样看起来是不是觉得,诶呦,这个小区还不错哦,楼间距也不是很小,楼的密度也不是很大,看起来还挺舒服的。

但是陷阱就藏在蓝色框里那些漂亮的水晶块中——为什么要把尚未开发的楼用又低又小的水晶块表示?因为你这样一眼望去,整体视觉上除了绿地就是公共设施,多完美啊。

亲,醒醒吧!等交房的时候发现楼密度那么大,从你家阳台都能看到别人家的卧室的时候,你就连哭都来不及了。因此,至少沙盘图能展示的,主要还是楼栋布局情况,和效果图一样,不代表最终效果。

那么,问题来了,售楼处沙盘到底是否有玄机?广大购房者看沙盘要看那些东东?看沙盘技巧有木有?若没能避免掉进沙盘陷阱,业主改怎么维权呢?海南网小编搜集整理买房看沙盘的技巧与注意事项,还不懂怎么看的网友们,赶快往下看吧!

 

看什么?

沙盘细节处体现品质

买房如何选户型很重要,一般在去买房的时候,售楼员都会给购房者讲解沙盘模型,供购房者参考。但是怎样看沙盘,很多首次购房的人不一定会看,还会忽略很多细节,等到入住了会发现很多问题。

(这是澄迈的某个楼盘,看沙盘图,开着灯是挺漂亮的,看起来绿化也挺高——但是你注意到楼间距的问题吗?而且墙外围就就是垃圾焚烧厂,树立着大杆烟囱排放废气,路边扬尘严重……如果是去看过房的你,应该知道小编说的哪个楼盘了。这些严重影响购房者的因素,沙盘上会做出来吗?)

一、看楼盘销售价格和沙盘体现的楼盘品质是否平衡

如果楼盘销售价格很低,但是沙盘做得又十分精美,就要引起购房者的注意了!沙盘的制作成本是比较高的,一个高档楼盘的沙盘要花掉几十万的制作费用,这说明了沙盘的制作质量与楼盘的品质是存在某种关联性的。

二、看沙盘上是否注明“模型”或“效果图”字样及模型比例

按工商行政管理机关的要求,开发商使用模型时,必须注明“模型”或“效果图”等字样,这条规定的潜台词是:沙盘模型仅供参考。看沙盘的比例尺寸,除了确定沙盘是否根据实际规划比例制作,还可以按比例尺寸可以算出实际尺寸。购房者可大概计算出楼间距等。

三、看小区整体规划

沙盘是小区的缩影。在沙盘上,小区密度是否过大、建筑与景观的搭配是否协调、内交通的分布是否合理、公共设施的分布是否人性化、小区与周边环境的关系等都一目了然,而这些对以后的居住质量影响很大,也是购房者在不同楼盘之间比较应考虑的关键因素。

四、看开盘区域及楼栋朝向

大多楼盘都是分期开发,因此在总揽全局之后,应重点关注意向购买的楼栋及其周边的情况。楼栋朝向决定了房屋的采光、通风、窗外景观等,也是选房的衡量标准。

五、看楼间距

90%的沙盘是放大楼体间距的!据专家介绍,夸大楼间距是开发商的一种促销手段。一般情况下,人在15米以内就可以清晰地辨别对方。因此,低层住宅楼间距应大于15米,而那些高层住宅楼间距应当大于24米。

提醒:知道了沙盘模型比例,购房者可以亲自测量根据沙盘计算出来的楼间距与实际楼间距之间是否存在偏差;或者测量前后楼栋的高度与间距,两者的比例控制在1:1比较合适。

如果可以进入施工现场,最好能亲自站在两个楼栋之间感受一下是否有压迫感。

六、看绿化率

有大片绿地点缀是沙盘赏心悦目的原因之一。为了吸引眼球,开发商会在沙盘上做出绿化率很高的假象。购房者一定要问清楚沙盘上的绿化建设与实际是否一致,有必要,具体的绿化面积、分布等一定要写入合同。

七、看小区内交通

小区内的交通分为人车分流和人车混行两类,内交通的合理性对于居住的安全和环境的静谧性是比较关键的,这也是在看房中容易忽略的问题。购房者要询问一下小区在内交通上有什么措施,如何规划小区内的车行、人流等。

八、看公共设施具体位置

为了美观,沙盘中常会把小区内的变电站、垃圾箱、化粪池、水泵房、燃气房、地下车库出入口等隐藏、模糊或偏移,比如用绿地取而代之。

提醒:看沙盘时,一定要问清楚这些公共设施的具体位置、高度及与楼栋之间的距离,尤其是打算考虑低层住宅的购房者,因为看沙盘模型是俯视,而实际将会平视这些公共设施,会出现因过高或过近影响窗前景观的情况。

九、看小区内不明确建筑物

沙盘中常会看到一些用有机玻璃做成的透明小方块,它们可能是小区内的公共设施,也可能是待规划中的建筑物。

提醒:这些不明建筑物,极有可能在未来某一天变成现实的时候,給居住生活带来负面的影响,比如承诺是带规划的绿地实际成为了一座高楼。因此,一定要打破砂锅问到底,并把这些“不确定的因素”写入合同中,对开发商产生一种约束力。

十、看周边配套

相关法律规定,开发商对沙盘模型内关于楼盘内具体情景的解读是有效的,楼盘外的则无效,也可以不涉及。也就说,楼盘外即使有铁路、高压线、电视塔、垃圾中转站等,即使开发商不告知,购房者也不能因此告开发商欺诈。

提醒:沙盘往往会将小区周边的公共用地、其他楼盘等归为己有,购房者要向售楼人员了解清楚。周边的配套是楼盘的一个卖点,也是开发商在沙盘中会重点标注的。一般来说,稍大的社区周边应设有学校,且小区离学校的距离应在300米左右;超市、菜市场等服务半径最好不要超过150米。因此,实地考察就尤为重要了!

 

怎么看?

暗、静、比、测、问

沙盘相比楼书,具有形象直观、立体感强的特点,它能够从宏观上展示楼盘的布局、环境。但在这造价不菲的沙盘之上,不仅仅包含了劳动者的智慧,还隐藏了开发商的秘密。怎样才能透过沙盘看出在现场不易察觉的种种问题,从而保护自己的利益呢?不妨参照经验丰富置业顾问的“沙盘六看法”,帮你看懂沙盘,看出端倪。

(《聪明的一休》里有一集,大将问:桥怎么看才好看?答案是“倒着看比较好看。”但是要让沙盘图增色的办法有很多,最简单的就是灯光效果——去样板间里,是不是白天也会开着灯?因为灯光是可以起到美化作用的。同时置业顾问案场的音乐、舒缓的气氛、置业顾问的解说,这些都会影响到你看沙盘的眼光。)

暗看:关掉沙盘灯光再看

沙盘都辅以各种灯光设施,楼里面是荧光灯管,路旁是小灯泡,水下还有流动光影;考究的还要做一两条所谓的“动线”在社区的路面上。一旦灯光设施全部打开,灯红酒绿、荧光粉红,煞是好看。

购房者要是迷醉在了这光影交错的灯光里,反倒是为此颠倒了主次。其实,我们是来买房子的,又不是来看风景的,干脆关了这混淆视听的灯光吧,这样反而能更多地看清沙盘上的基础信息。

静看:销售员不介绍时静静地看

一心不能二用,在听销售员口若悬河地背出楼书的时候,你还能分出几分精力来看清沙盘?加上销售员左手一根小棒,右手一个激光灯,双手交错,棒子上下翻飞,红点跳动不止,你不晕乎才怪!趁着接待你的销售员没有使用语言攻势的时候安静地看一看,等初步选择好了自己喜欢的位置楼层,再叫他来询问也不迟。

比看:留意对比沙盘与现实区别

购房者看完模型以及施工现场之后,最好能结合进入现场的记忆进行一个比对:有没有多了?有没有少了?这些都可能是关键问题,也最可能在记忆中混淆哪些是楼盘里的实际?哪些是沙盘上的摆设?

如果条件允许,可以拍下数码照片,进行现场核对。再进一步,则可以拿着合同附件上的小区平面图进行比较。因为合同上使用的小区平面图是具有法律效应的,必须正确完整,否则一旦与实际不符,开发商是要付违约金的;所以,一些在沙盘上不作明显标示或者故意偏移的变电站、垃圾房、污水池等,一般在这份平面图上都有标注。用它当标准,说不定你就能成功避开高达5米的变电站对你的影响和遮挡。

测看:用工具测量,比较沙盘和实际情况

其实,每一个沙盘都是按照一定比例制作的。确定比例后,你只要用小尺子大致量一下,就可以知道你家天井到地下车库入口的距离、小区里面道路的宽度等。其中,最需要关注的就是前后楼间距和左右楼间距,因为很多沙盘都在这两项指标上有水分。

改变上述两个间距的目的是明摆着的。当你在看沙盘的时候产生一种前所未有的通透感时,请你小心了,上述两个指标很可能已经动过了手脚。

问看:边看边发现疑问

在很多售楼处的沙盘上,我们都会看到有一大块的空白,考究的会用有机玻璃做成的透明建筑物来表示。这样的透明罩子一般都会有着很美的名字,比如,“原有建筑”,或者“二期规划”。

记住,这些空地、空间、空白或不明建筑物,极有可能是决定你是否购买房子的关键!一定要打破砂锅问到底!它是几层的?大约多大占地?派什么用途?是不是属于同一个开发商的?什么时候造好?……凡是你能想到的都可以一一问来,要是问得销售员哑口无言,那你就得当心;如果销售员对答如流,你还是得当心。哑口无言的,耐下性子让他去查找资料,逐个答复;对答如流的,让他把细节统统加进补充条款吧。

细看:从小处着眼细细看

细节决定成败,看沙盘也一样。看沙盘的时候不要只看前后楼栋的关系、楼栋在社区的位置等大方面,其实很多细节可能就会影响你今后的居住和生活。一个垃圾处理站,在沙盘上就是个不起眼的小方块,但千万别忽视了。

 

掉陷阱?

小编对策来接招

陷阱一:沙盘楼距更宽阔

陷阱:很多购房者发现,沙盘的楼房错落有致、宽松通透,置业顾问也一再承诺有25米宽楼距。可实际楼距却15米不到。

对策:看沙盘不如多问实际数据。根据小区占地、总建筑面积、容积率等数据,结合沙盘比例与实地考察,做出的判断也更准确些。此外,除了看楼座布局是否过紧凑,还要看小区的规划是否考虑到实际生活需求,如小区出入口的设计是否合理等。

(关上灯后一个人看沙盘:我去!又暗又挤!什么玩意儿!)

陷阱二:说好的周边配套呢?

陷阱:许多销售顾问总是指着沙盘这样信誓旦旦地承诺规划中的配套等等。可如果等了几年还看不到所谓的配套设施落实,销售人员就会说这是政府项目或政府规划,正在规划之中。当房子都卖光了,规划都没落实,购房者也只得认栽。

对策:实际了解配套的真实性可行性。购房者可将沙盘上的设施与建筑图纸一一对应,确定小区周围的湖泊、公园、绿化带是否真实存在;周边的道路是否如沙盘展示的一样宽阔平直;销售人员承诺的学校、商业项目的进驻,在政府官方网是否有相关规划与进度等。这不仅关系到日后生活的舒适度,还关系到房产的保值率。

陷阱三:不利生活设施被“隐身”

陷阱:有开发商为了让沙盘看上去整体更完美,隐去了一些必要的生活设施,如电房、水泵房、地下车库的出入口,甚至是垃圾站,导致很多购房者在不知情下住进了垃圾站旁的房子,对此,大多业主只能无奈地接受。

对策:购房者看沙盘时要特别留意车库出入口、垃圾站、电房的具体位置,另外问清垃圾站是常规垃圾堆放处还是临时堆放点,临时堆放点会不会变成永久堆放点等,购房者在看模型时除了要了解它们的具体位置,还要实地到小区周边做仔细了解。对于销售人员的承诺,购房者可与其协商,写入商品房预售合同。

 


有变动?

律师提醒:计入合同最重要

“本模型仅供参考,以实际为主”。走访多个楼盘售楼部,发现此类提示语句出现在每个沙盘上。而楼盘的户型图、效果图上,同样印有“实际交付结果以双方订立的商品房买卖合同约定为准”等文字。楼盘置业顾问向记者解释,即便是相同户型单位,它们的楼栋、楼层、单元的不同,也会导致局部结构、尺寸、面积上的偏差。这无法避免,也应提前跟购房者说明,避免日后产生不必要的纠纷。然而记者观察发现,这些置业顾问在向购房者介绍沙盘时并未做出相关提醒,也少有购房者对此提出质疑。而提示文字字号很小,且被放在毫不起眼的位置。

沙盘是否具有法律效力?律师认为,只要沙盘上面出现“仅供参考”的字眼,开发商就足以免责。“也有过靠沙盘拍照做证据打赢官司的,但有一定难度,需要结合其 他证据,如售房书面广告等。”另外律师称,即便附近有变电站、高压线,除非购房者主动提出,否则开发商也没有义务将其记入合同。

律师提醒购房者,要保护自身合法权益,就应在购房前主动、积极了解相关情况,多做实地考察,并尽量将预售合同内容约定得详细些,特别是要将会影响自己购买这 套房屋的因素写入合同。此外,购房者还可以直接到规划局查规划图,将沙盘设施与规划图一一对应,“被隐身”的公共设施也一目了然。

文章来源:搜房网
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